Câu trả lời ngắn gọn: người nước ngoài được mua nhà ở tại Phú Quốc, nhưng chỉ được mua căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong dự án nhà ở thương mại, với thời hạn sở hữu tối đa 50 năm và trong hạn mức cho phép. Người nước ngoài không được mua đất nền, không được mua nhà ở ngoài dự án, và không được mua condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ theo quy định hiện hành.
Khung pháp lý của bài này là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Đây là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Trước khi đặt cọc, người mua nên nhờ luật sư Việt Nam kiểm tra hồ sơ dự án mình định mua.
Ai được coi là người mua nước ngoài?
Pháp luật phân biệt ba nhóm người mua có yếu tố nước ngoài, và quyền của ba nhóm này không giống nhau. Xác định đúng nhóm của mình là bước đầu tiên.
Nhóm thứ nhất là cá nhân nước ngoài: người mang quốc tịch nước ngoài, được phép nhập cảnh vào Việt Nam, có hộ chiếu còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng, và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Nhóm thứ hai là tổ chức nước ngoài, mua nhà cho người lao động ở hoặc để kinh doanh theo đúng ngành nghề đã đăng ký.
Nhóm thứ ba là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thường gọi là Việt kiều. Người còn giữ quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, nên có đầy đủ quyền như cá nhân trong nước, kể cả quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Người gốc Việt nhưng không còn quốc tịch Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở, với điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Người nước ngoài được mua gì?
Người nước ngoài được mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại: căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà phố và biệt thự, nằm trong một dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Dự án phải không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Điểm mấu chốt nằm ở hai chữ “trong dự án”. Một căn hộ trong tòa chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại thì thuộc diện được mua. Một căn nhà riêng lẻ trong khu đô thị của dự án thì thuộc diện được mua. Nhưng một căn nhà dân tự xây trong khu dân cư hiện hữu, dù có sổ đỏ đầy đủ, thì không thuộc diện này. Người mua nên kiểm tra bằng văn bản ba điều: dự án có phải là dự án nhà ở thương mại hay không, có nằm trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài hay không, và căn nhà cụ thể có thuộc phần được phép bán hay không.
Người nước ngoài không được mua gì?
Người nước ngoài không được mua đất nền tại Phú Quốc. Pháp luật không cho phép cá nhân nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mua đất trống. Khi mua căn hộ hoặc nhà trong dự án, người mua sở hữu nhà ở, còn phần đất thì gắn liền với nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà, chứ không phải mua đứt đất nền như người mua trong nước.
Người nước ngoài không được mua nhà ở ngoài dự án nhà ở thương mại, và không được mua nhà trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Nhà trong khu dân cư tự phát, nhà xây trên đất của hộ gia đình, nhà ở riêng lẻ không thuộc dự án đều nằm ngoài diện được mua, ngay cả khi bên bán hứa sẽ làm thủ tục sang tên.
Người nước ngoài không được mua đất nền tại Phú Quốc.
Thời hạn sở hữu 50 năm và gia hạn một lần
Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tối đa là 50 năm, tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Thời hạn cụ thể theo hợp đồng mua bán, nhưng không vượt quá 50 năm, và được ghi rõ trên giấy chứng nhận. Hết thời hạn, người sở hữu có thể được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm.
Muốn gia hạn, người sở hữu phải nộp hồ sơ trước khi hết hạn ít nhất ba tháng cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở, và cơ quan này xem xét trong thời hạn 30 ngày nếu đủ điều kiện. Hết thời hạn sở hữu mà không được gia hạn, người sở hữu phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.
Hạn mức 30% và 250 căn
Hạn mức sở hữu của người nước ngoài được tính theo tổng số nhà ở của tất cả người nước ngoài trong một tòa nhà hoặc một khu vực, chứ không tính theo từng người mua riêng lẻ. Một người mua có thể mua nhiều căn, nhưng tổng số căn của tất cả người nước ngoài trong cùng một tòa nhà hoặc khu vực không được vượt hạn mức.
Đối với căn hộ chung cư, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà. Trường hợp nhiều tòa nhà chung một khối đế, hạn mức 30% được tính riêng cho từng tòa. Đối với nhà ở riêng lẻ, người nước ngoài được sở hữu tối đa 250 căn trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, khoảng 10.000 dân. Vượt hạn mức thì giao dịch không được cấp giấy chứng nhận, vì vậy phải kiểm tra hạn mức còn lại trước khi đặt cọc, và nên yêu cầu chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản.
Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng: chưa thuộc diện được mua
Phần lớn condotel và biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Quốc được xây trên đất thương mại, dịch vụ, không phải đất ở. Các sản phẩm này không phải là “nhà ở” theo Luật Nhà ở, nên con đường mua nhà ở của người nước ngoài không áp dụng cho chúng. Theo quy định hiện hành, cá nhân nước ngoài không mua condotel theo cách mua nhà ở như trên.
Tháng 7/2026, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng. Đề xuất này được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến ngày 29/7/2026. Tuy nhiên, ngày 22/10/2026, Chính phủ trình Quốc hội ba dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, và cả ba vẫn đang được Quốc hội xem xét, chưa được thông qua và chưa có hiệu lực. Người mua không nên căn cứ vào đề xuất này để ký hợp đồng mua condotel.
Người mua không nên căn cứ vào đề xuất này để ký hợp đồng mua condotel.
Những rủi ro thường gặp và cách tránh
Rủi ro lớn nhất là nhờ người khác đứng tên. Một số người nước ngoài nhờ bạn bè hoặc người thân là công dân Việt Nam đứng tên mua đất nền, rồi hai bên tự thỏa thuận ngầm với nhau. Thỏa thuận ngầm này không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, và người đứng tên trên giấy chứng nhận mới là người có quyền theo pháp luật.
Rủi ro thứ hai là mua đất nền rồi tin rằng sẽ được lên thổ cư và xây nhà để ở lâu dài. Đất nền không thuộc diện người nước ngoài được mua, nên giao dịch đó ngay từ đầu đã không đúng đối tượng, và việc lên thổ cư sau đó không làm cho giao dịch ban đầu trở nên hợp lệ.
Rủi ro thứ ba là tin lời hứa về giấy chứng nhận, như dự án “sắp được phép bán cho người nước ngoài”. Người mua nên yêu cầu xem văn bản cho phép bán cho người nước ngoài của đúng dự án đó, và kiểm tra tình trạng hạn mức còn lại. Người mua cũng nên kiểm tra quy hoạch phân khu của dự án.
Checklist trước khi đặt cọc
Thứ nhất, xác định mình thuộc nhóm nào: cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài, hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn hoặc không còn quốc tịch Việt Nam. Thứ hai, xác nhận tài sản định mua là căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại, không phải đất nền hay nhà ngoài dự án. Thứ ba, xác nhận dự án nằm trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài và không nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Thứ tư, hỏi chủ đầu tư về hạn mức còn lại. Thứ năm, đọc kỹ thời hạn sở hữu và ghi nhớ mốc nộp đơn gia hạn trước ba tháng. Thứ sáu, kiểm tra quy hoạch phân khu và tình trạng pháp lý của chủ đầu tư. Thứ bảy, nhờ luật sư Việt Nam đọc hợp đồng mua bán trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản về bàn giao và về cấp giấy chứng nhận.
Chi phí luật sư thường nhỏ hơn nhiều so với số tiền đặt cọc, và nhỏ hơn rất nhiều so với thiệt hại khi giao dịch không được cấp giấy chứng nhận.
Chi phí luật sư thường nhỏ hơn nhiều so với số tiền đặt cọc, và nhỏ hơn rất nhiều so với thiệt hại khi giao dịch không được cấp giấy chứng nhận. Bài viết này không hứa hẹn rằng một dự án cụ thể nào ở Phú Quốc chắc chắn bán được cho người nước ngoài, không hứa hẹn thời gian cấp giấy chứng nhận cho một căn cụ thể, và không hứa hẹn rằng đề xuất về condotel sẽ được thông qua.
Bảng tóm tắt
| Nội dung | Quy định hiện hành |
|---|---|
| Căn cứ pháp lý | Luật Nhà ở 2023; Nghị định 95/2024/NĐ-CP |
| Ai được mua | Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh; tổ chức nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài (quyền khác nhau theo quốc tịch) |
| Được mua | Căn hộ, nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại, ngoài khu vực quốc phòng, an ninh |
| Không được mua | Đất nền; nhà ngoài dự án; nhà trong khu vực quốc phòng, an ninh; condotel và biệt thự nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ (theo quy định hiện hành) |
| Thời hạn sở hữu | Tối đa 50 năm từ ngày cấp giấy chứng nhận; gia hạn 1 lần, tối đa thêm 50 năm; nộp đơn trước ít nhất 3 tháng |
| Hạn mức | Tối đa 30% số căn hộ mỗi tòa chung cư; tối đa 250 nhà riêng lẻ mỗi khu vực cấp phường (khoảng 10.000 dân) |
| Condotel | Đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (7/2026) — vẫn chỉ là đề xuất, chưa phải luật |
| Rủi ro lớn nhất | Nhờ người đứng tên; mua đất nền; tin lời hứa về sổ khi chưa có văn bản |
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có được mua đất nền ở Phú Quốc không?
Không. Cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mua đất trống. Người nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong dự án nhà ở thương mại, với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà.
Người nước ngoài mua nhà ở Phú Quốc được sở hữu trong bao lâu?
Tối đa 50 năm tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận. Hết thời hạn, người sở hữu có thể được gia hạn một lần, tối đa thêm 50 năm, nếu nộp đơn trước ít nhất ba tháng và đủ điều kiện.
Hạn mức 30% được tính như thế nào?
Hạn mức 30% tính trên tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, gộp tất cả người mua nước ngoài lại, không tính riêng từng người. Trường hợp nhiều tòa chung một khối đế, hạn mức tính riêng cho từng tòa.
Việt kiều còn hộ chiếu Việt Nam có được mua đất nền không?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam, nên có đầy đủ quyền như cá nhân trong nước, kể cả quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Trường hợp cụ thể vẫn cần đối chiếu giấy tờ quốc tịch và hồ sơ thửa đất.
Người nước ngoài đã có thể mua condotel ở Phú Quốc chưa?
Chưa, theo quy định hiện hành. Việc cho người nước ngoài mua condotel mới chỉ là đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình ngày 29/7/2026. Tính tới ngày 22/10/2026, dự thảo vẫn đang được Quốc hội xem xét, chưa được thông qua và chưa có hiệu lực.
Mua nhà trong dự án có chắc chắn được cấp giấy chứng nhận không?
Không có gì chắc chắn cho một căn cụ thể nếu chưa kiểm tra hồ sơ. Giấy chứng nhận chỉ được cấp khi giao dịch đúng đối tượng, đúng dự án được phép bán cho người nước ngoài và còn trong hạn mức. Người mua nên kiểm tra ba điều này trước khi đặt cọc.
Liên hệ tư vấn
Nếu anh, chị đang xem một căn hộ hoặc một căn nhà cụ thể trong dự án tại Phú Quốc và cần đối chiếu xem dự án đó có thuộc diện bán cho người nước ngoài hay không, hãy gửi thông tin dự án và căn nhà qua trang liên hệ của Group Môi Giới (https://groupmoigioi.com/lien-he/). Đội ngũ sẽ kiểm tra theo checklist trong bài này và phản hồi những điểm cần làm rõ thêm, trước khi anh, chị làm việc với luật sư và chủ đầu tư.
Đọc thêm trên site: bài kiểm tra quy hoạch phân khu trước khi mua — Kiểm tra quy hoạch phân khu Phú Quốc trước khi mua (https://groupmoigioi.com/kiem-tra-quy-hoach-phan-khu-phu-quoc-truoc-khi-mua/); bài lên thổ cư đất cây lâu năm — Thủ tục lên thổ cư Phú Quốc 2026 (https://groupmoigioi.com/thu-tuc-len-tho-cu-phu-quoc-2026/); bài thuế phí sang tên — Chi phí sang tên sổ đỏ Phú Quốc 2026 (https://groupmoigioi.com/chi-phi-sang-ten-so-do-phu-quoc-2026/); trang dự án Phú Quốc — https://groupmoigioi.com/du-an-phu-quoc/
